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杨玲 星石投资总裁 首席策略师。 经济学硕士。9年基金从业经验。曾供职于诺安基金管理有限公司、工银瑞信基金管理有限公司、兴业基金管理有限公司。目前担任星石投资总裁,首席策略师。

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三方面制约 房地产全面放松不会到来  

2012-05-11 16:58:00|  分类: 杂谈随想 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经历了十多年的黄金年代,房地产已经深入到中国万千民众的血液中,说它是万众瞩目也不算夸张,因为它无疑是目前关注面最广的话题了。

 

从世界经济史来看,房地产周期很长,大约需要18-20年。同时它对经济的影响也很深远,通常来说,一个房地产周期的结束,往往伴随着经济的重大调整。这是因为由于房地产价格的粘度高,要清理上一轮周期的存货,往往需要很长的时间。另外,房地产是一个高杠杆率的行业,它在金融资产中的占比越高,对金融体系产生冲击也越大。美国的次债危机就是由于美国地产泡沫的破灭而带来的金融危机,冲击力度之大可见一斑。

 

在我国,房地产有具有其特殊性。从福利房到商品房,从计划经济到市场经济,我国房地产不仅受益于城市化进程,而且受益于改革开放的制度红利。在渐进式的市场化改革中,房地产逐渐形成了完善的产业链和传导机制,对中国经济的拉动和刹车都是最有效和最快捷的手段之一。

 

这是开发商如此有底气的根本性原因。“要是经济真的下来了,政府还得靠地产来重启经济引擎”,很多人都这样认为。从这个角度看,地方政府的抵御力要小一些。因为,除了上述原因外,地方政府还受制于土地财政,若少了卖地收入,地方的执政空间都要受到很大制约。这是为什么中央的口风稍有松动,地方政府就急不可耐的推出楼市放松政策,尤其是中小城市地方政府。

 

今年以来,长期与政策对抗僵持的地产商们终于低下骄傲的头颅,开始实质性调低房价,这算是给了调控政策台阶下。各地方政府则趁势纷纷出台刺激刚需的楼市放松政策。武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市上调公积金贷款余额上限,沈阳缩短公积金缴存时间以鼓励年轻职工首次购房需求,多地公积金管理中心重申首套90平方米以下住房公积金贷款最低可为两成。扬州甚至出台了奖励购房的措施,“建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款0.6%的奖励”。

 

这些都给了大家很大的想象空间,很多人把释放刚需的政策理解成“救市”,认为再下一步就是全面放松,房地产原有的暴利模式还能维系。

 

笔者认为不然。

 

从经济上看,对房地产的全面放松对经济的伤害更大。如果重启2008年式的全面放松,房价或许会重归上升通道,但同时也会给中国带来全面的通胀泡沫,从而把经济引入日本式崩溃的可能性;或者更糟,在实业空心化的背景下,房价的上涨引发负反馈,经济也许会陷入滞胀。无论哪种情况,都会加剧经济的波动,甚至引发恐慌。

 

另外,房价下跌未必一定会带来经济的硬着陆。一般来讲,房价下跌对经济的冲击有三方面。一是财富效应的减少带来的消费萎缩。由于我国的农业人口占大多数,受益于房价的财富效应还不算太广泛,因此,这部分冲击并不像国外那么大。二是建筑业产值的减少。在中国政府的及早干预下,房地产泡沫的程度还没到不可收拾的底部,因此,存货的消化期也会更温和些;三是金融危机,由于我国在金融领域的市场化程度并不高,金融衍生工具也不发达,因此银行在这方面的风险敞口远比美国小得多。这就是说,房价下跌对中国经济的伤害应该没有其他国家那么大。

 

更重要的是,房地产行业不仅关系到经济,而且关系到政治。目前,房价已经高到大多数老百姓买不起的地步,再没有比房地产更能牵动普通老百姓的心了。因此,温总理的一句“房价远没有到合理价位”,让多少人安了心。必须承认,在中国,房地产的财富效应只是被少数人享受了,绝大多数人还是渴望房子回归居住功能的。如果政府看重大多数人的利益,看重在经济结构转型期的社会稳定,就不可能不顾绝大多数人的诉求,把已经尽得人心的房地产调控成果白白舍弃,任房价再创新高。因此,估计在经济真正着陆之前,很难会再会看到房地产政策的全面转向。

 

当下,房地产政策,牵一发而动全身,不可能单一从某一个角度来考虑,笔者认为,除非经济出现巨大变故,房地产的全面放松难以到来,房地产的暴利时代也已结束。

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